Hola Miguel, para calcular los gastos con mayor exactitud es necesario saber el dinero que le vais a pedir al banco. De todas formas y a nivel muy orientativo, como bien dices hay que sumarle el 10 %, pero este porcentaje incluye también los gastos de hipoteca. Yo te aconsejaría que del dinero que tienes retengas unos 22.000 € y que entregues el resto de tu dinero como aportación de ahorros, lo que falte...que lo financie el banco.

A los bancos sólo les tienes que ir con un buen planteamiento para que te financien, no sólo es cuestión de números, pero si les dices que aportas los gastos de la operación y además aportas un dinero al precio del piso.....te dan la hipoteca con seguridad.
Respecto a las entidades...ufff, cada una es un mundo, pero con vuestro perfil se puede sacar sin ningún tipo de avales ni nada.

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Espero haberte ayudado.