Hola disculpa: He estado en varios bancos y en varios foros y todos me confirman que al banco que me subrogase está obligado a mejorar o igualar el diferencial, pero no el suelo, que como ya te he explicado es un 3%, y además sin techo, por lo que si me van a bajar el diferencial que tengo del 0,50 mas todos los gastos que me acarrea la subrogación, y seguro de prima única de 5000 euros

que me aumentaría la hipoteca o lo pago al contado, oye desprenderse en total entre cancelación de mi hipoteca, registros, gastos notariales etc. etc. y me suponen sobre 8000 euros )para no incrementar el seguro de vida en mi hipoteca)y encima para que solo me baje el diferencial, pues creo que no me merece la pena, ya que mi hipoteca asciende a 103000 euros. Por lo que me interesa quedarme quietecita. Gracias

Yo que tengo suelo y no techo ¿eso a quien beneficia?¿al propio banco no? pues no solo debería ser abusiva sino ilegal, puesto que yo debo tener un techo y no lo tengo. Le mandé un correo al banco de España donde le preguntaba si eso era ilegal y mas o menos no me habló que fuese ilegal, sino que reclamase a los tribunalesque . Todos sabemos que el Banco de España está con la banca

Y aquí me tienes con ese suelo y sin techo y encima si te quieres subrogar me tengo que buscar un banco que el diferencial sea mas bajo del 0,50 , que el seguro lo tengo que pagar como prima única y pagar todo el dinero que implica el seguro de prima única y todo lo que conlleva la subrogación, cancelación con mi banco etc. por lo que yo calculo de golpe como unos 8000 euros como mínimo, y ese banco que te pague esos gastos de subrogación no lo hay, ya que deuschet bank te obliga a un plan de pensiones, Ibanesto pasan de tí olímpicamente, como vienen haciendo etc. etc. Y a seguir como estoy. Gracias

La Orden del Banco de España de 5 de mayo de 1994, Transparencia de las condiciones financieras de los Préstamos Hipotecarios (BOE de 11): Orden de 5 de mayo de 1994 está diseñada para facilitar la transparencia de las condiciones financieras en estos tipos de prestamos, en ésta se contempla no sólo la cláusula coloquialmente conocida como suelo techo, sino también recoge la cláusula del redondeo, entre otras.

Esta orden no autoriza el redondeo irreciproco o abusivo, sino el reciproco, como debe ser toda clásula que imponga obligaciones y derechos a las partes, y por esta razón los tribunales la declararon abusiva, y los bancos las han ido eliminando. El redondeo tal y como lo aplicaban los bancos sólo les beneficiaba a ellos y nunca al cliente, por eso se declaró abusiva.

Es lo que trato de explicar en mi carta modelo, la cláusula en sí no es ilegal (un cuchillo, por ejemplo, no es ilegal, sino el uso que del mismo pueda realizarse), pero está estructurada en las escrituras de forma irreciproca y abusiva, como se hizo con el redondeo. Sólo beneficia al Banco: el suelo lo ponen muy por encima del mínimo del Euribor, y el techo bien alto que nunca afecte al Banco, es decir, no hay contrapartida para el cliente, de ahí que sea no reciproca y por tanto abusiva. Creo que no es tán dificil de entender, aunque los banqueros y sus apologistas siempre elaborarán alguna teoría para justificar su comportamiento usurero y leonino.

Esta cláusula cuando llegue a los tribunales, será declarada abusiva, al menos el uso que de la misma se hace, como se hizo con el redondeo. La cláusula está prevista en esta orden para proteger a las partes de las fluctuaciones de los índices de referencia, es más, está diseñada con vistas de proteger al hipotecado, sin embargo, los Bancos la utilizan para enrriquecerse injustamente.

La falta de reciprocidad logicamente está en el techo, pues esta cláusula se supone que protege a las partes frente a eventuales variaciones del Euribor, que es el índice de referencia, como el techo es inalcanzable al cliente no se le está protegiendo para nada. Simplemente es una argucia para timar a los hipotecados que por otra parte no tiene nada que ver con el diferencial sobre el Euribor. El diferencial es el verdadero precio que debe pagar el cliente y es la ganancia del Banco, la legitima, en un prestamo a interes variable, y la diferencia de este diferencial entre bancos se debe a la competencia para atraer a los clientes. El Banco no puede aducir reciprocidad en el supuesto de que aplique direncial bajo o competitivo, porque este es otro factor que es fijo salvo bonificado con productos que debe pagar el cliente como nomina, recibos, seguros, etc. Aquí el Banco no corre ningun riesgo, tiene una entrada garantizada como precio del servicio que presta al cliente.

Debe destacarse lo siguiente, el Euribor es el precio del dinero que los Bancos pagan a otros bancos por el dinero que se prestan entre ellos. El tipo de interes incluye el Euribor que pagamos y que los bancos se devuelven entre ellos y el diferencial con el que se quedan como margen de beneficio. Lo que hacen con el suelo es aumentar este margen de ganancias que aseguran siempre a su favor con el inalcanzable techo.

También quieren compensar los descensos de beneficios que la bajada de los precios de los pisos que ellos mismos inflaron les estan causando. Primero obligaron a la gente a comprar casas por encima de su precio y así sobre endeudar a la gente y cobrarles más.

Por lo general todos los que compramos pisos despues de 2004 tenemos deudas superiores al valos del piso, y por tanto obligados a pagar más intereses al banco. Esto no les basta, además quieren que paguemos el dinero por encima de su precio que es el Euribor.

Se dan cuenta de la estrategia, primero, sobreendeudar a la gente y despues cuando el Euribor baje impedir mediante este tipo de clausula que paguemos menos. Quieren todo el dinero para ellos. Y si no lo creen como es posible que estando el precio oficial del dinero a 1% los créditos al consumo esten a más del 10 tae, y este sería un buen crédito.

Estamos en presencia de una de las maniobras más usureras de la historia reciente.

Favor interesados leer con detenimiento, y resto de mensajes que aclaran puntos importantes.


Modelo de carta

A Presindente del Gobierno
A Ministra de Economía y de Hacienda
AMinistra de la Vivienda
A LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN SOCIAL

Asunto: SOBRE LA LLAMADA CLAUSULA SUELO Y TECHO EN LAS HIPOTECAS.

Estimado (a) Señor (a)

El suscribiente desea trasladar a las autoridades interesadas y a los medios de comunicación social información alternativa no vista en la prensa sobre este asunto, ni tratada por los políticos durante el debate sobre el estado de la nación, ni ser tema de las elecciones al Parlamento Europeo, con el ruego de que este punto de vista que es el compartido por la mayoría de los afectados encuentre el espacio que se merece.

La cláusula suelo techo consiste en limitar las oscilaciones del tipo de interés aplicable a las hipotecas. Aparentemente, esta no es abusiva ni tampoco se diseña con falta de reciprocidad.

En efecto, los Bancos incluyen un techo que supuestamente beneficia a los clientes. Se olvida el detalle de que ese suelo se ubica en 15 puntos o más. Entre tanto, el suelo se fija por encima de los resultados mínimos del Euribor, asegurando un beneficio extra al Banco sin contraprestación alguna.

El cliente pierde cuando el Euribor está alto y también cuando está bajo, en tanto que el Banco cuando dicho Euribor está alto se asegura su diferencial y cuando está bajo un beneficio extra. Un tipo de interés usurero y leonino.

Se ajusta el índice de referencia al alza, no se altera el diferencial pues salta a la vista y la gente está alerta con el tema del redondeo, pero como el orden de los factores no altera el resultado, éste se consigue por otro camino. Se trata de un redondeo del índice de referencia hasta alcanzar el suelo (el techo es inalcanzable como se verá), de un ajuste del precio del dinero sin la prestación de ningún servicio o contrapartida equivalente. El redondeo no es darle forma redonda a algo, es ajustar el precio sin contrapartida y siempre en beneficio del Banco.

Expliquemos porque la cláusula es abusiva.

1) es abusiva pues es una práctica con el mismo significado que el llamado redondeo. En éste se ajustaba el diferencial sólo en beneficio del Banco, sin contraprestación de ningún nuevo servicio.

El suelo y el techo es lo mismo por sus efectos y forma, aunque se le pone otro nombre y se le viste de distinta manera. Se ajusta el precio del Euribor hasta alcanzar el suelo (se ignora el Euribor porque éste el Banco lo considera en niveles bajos y decide que el cliente haga un esfuerzo a favor de su cuenta de resultado, y para ello sustituye el Euribor por otro índice de referencia conocido como suelo, índice fijo mientras el Euribor no lo supere) y así se infla el tipo de interés vigente, es decir, el precio del crédito que es el servicio que el Banco presta al cliente.

Esta clausula rompe el equilibrio económico y sobre todo la reciprocidad en el contrato hipotecario, violando lo establecido en el artículo 82.4.c, del TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS, que indica que en todo caso serán abusivas las clausulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, éste en relación con el artículo 87, apartado 5 que indica que son abusivas “Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.”

En este caso el Banco no incrementa la masa monetaria prestada, esta continúa siendo la misma. Subrayo en todo caso, pues este tipo de clausula aunque aparezca formalmente como negociada o firmada se considera abusiva por la legislación mencionada. Este es el aspecto que la prensa ha desconocido, presentando la cláusula como válida por estar negociada y firmada ante notario, lo que resulta totalmente desacertado, implicando como efecto que la gente afectada se rinda.

2) enmascara la falta de reciprocidad incluyendo el techo, que supuestamente es la contrapartida que beneficia al cliente. Pero el techo es ubicado en un nivel inalcanzable. Claro que esto hay que probarlo, cómo se puede probar algo que no ha sucedido, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda alcanzar los 15 puntos o más de techo. Sin embargo, existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad.

Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna. El suelo está por encima del mínimo del índice durante cerca de dos años, es una ganancia asegurada, sólo había que esperar correr el tiempo.

Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente.

Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible, la introducción del Euro es un escenario que implica tipos de referencias bajos. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.

Ha quedado demostrado con datos y explicaciones porque esta cláusula es abusiva conforme a la legislación que protege a los consumidores. Pero, además, se puede afirmar que aunque la legislación no lo exigiera, es obvio que esta cláusula implica un importante desequilibrio que importa una cantidad de dinero notable en perjuicio del cliente y su economía familiar, y que sólo beneficia al Banco injustificadamente pues éste no aporta nada a cambio.

Se altera de forma sustancial los derechos y obligaciones recíprocos de las partes ajustándose el tipo de referencia siempre a favor del Banco, obligando al consumidor a pagar un tipo más alto, es decir, un precio más alto por un producto o servicio cuya materia prima se abarata: el dinero. Es como si la gente tuviera que pagar más al panadero cuando el trigo baja, o a Repsol cuando el gasoil baja, etc., etc., manteniéndose el resto de variables estables ¡¿no?!

3) en el caso de las subrogaciones, la inclusión de esta cláusula es particularmente o doblemente abusiva, pues provoca que cuando se da la condición del Euribor por debajo del suelo, el cliente estará obligado a pagar más que en la anterior hipoteca subrogada. Los Bancos que realizan esta práctica suelen atraer a los clientes de otros bancos ofreciéndole mejorar su hipoteca, es decir, mejorarle el tipo de interés aplicable de la mano del diferencial. Se trata de maniobras que tienden a confundir y/o a despistar al cliente lego en asuntos hipotecarios y financieros a fin de que crea que lleva a cabo un negocio ventajoso.

La Ley que regula las subrogaciones hipotecarias establece claramente que “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.” Esto lo decía el artículo 4 de la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Este artículo fue modificado por la Ley 41/2007, con el objetivo de que pudiera modificarse por esta vía subrogatoria también el plazo.

El objetivo de mejorar las condiciones económicas de la hipoteca subrogada también se desprende de la reducción dispuesta en los costes registrales y notariales para llevarla a efecto. Como la ley modificada no utiliza el término mejorar sino el de modificar, esta modificación es aprovechada para defraudar a los hipotecados presentándoles ofertas que aparentemente mejoran sus condiciones induciendoles a tomar decisiones que perjudican su patrimonio.

Esta cláusula afecta la causa principal de las subrogaciones que es mejorar el tipo de interés aplicable. Cualquier cláusula que tienda a neutralizar los efectos positivos de la mejora del índice de referencia o del diferencial empeorando el tipo de interés aplicable de una hipoteca subrogada es absolutamente contrario a derecho, es contrario a la naturaleza a la esencia a la razón de ser de la institución de la subrogación hipotecaria. Afecta a la causa de las subrogaciones, y no hay contrato o cláusula válida sin causa legítima y conforme a derecho.

Esta cláusula afecta al empleo y a la economía nacional. En efecto, el dinero que pudieran obtener las familias hipotecadas con la bajada del Euribor se queda en las manos de unos cuantos accionistas de los Bancos, engorda la cuenta de resultado de estos Bancos sin prestar un servicio extra a cambio. Es un dinero que el Banco saca de la circulación, pues las familias privadas del mismo no lo pueden gastar y de esa manera estimular el consumo y el empleo.

Es obvio que la prensa debiera explicar estas cosas y demandar del Gobierno una mejora de la legislación que protege o debe proteger a los consumidores del sector bancario. Que haya un escrutinio de estas prácticas que perjudican al consumidor, a la mejora de la competitividad y del empleo.

Espero que esta reflexión os sirva como apoyo de quienes más lo necesitan.

Saludos


Firma

El suelo es abusivo según el artículo 87.5 de la Ley de Defensa de los Consumidores. Por dos razones, porque el Banco ajusta el precio del dinero que hemos tomado prestado al alza cuando el Euribor está por debajo del suelo.

El Banco no presta ningún servicio adicional, no aumenta el plazo, no incrementa el dinero prestado, nada de nada a cambio. Porqué ajustar el precio entonces si todo sigue igual: es un enriquecimiento injusto. Por eso ponen el techo, como cuartada, diciendo el suelo protege al Banco de las bajadas del Euribor y el techo al cliente de las subidas.

De esta manera hay reciprocidad, y cuando hay reciprocidad no hay abuso. Pero dicha reciprocidad es ficticia pues el techo es inalcanzable. Lo ubican 3 veces por encima del máximo conocido alcanzado por el Euribor, y muy por encima del mínimo del mismo. Es una treta la reciprocidad, y cuando no hay reciprocidad la cláusula o el contrato es abusivo.

En todo análisis jurídico hay que hacer interpretaciones, cada cual asume su posición, pero está claro que el tipo de interés aplicable te lo ajustan sin nada a cambio, y el supuesto beneficio del cliente nunca se realizará. Se viola el principio de equilibrio económico en el contrato. Se trata de un contrato oneroso, cada parte busca una ganancia, el cliente el dinero que le prestan y el Banco los intereses y el principal. Si el Banco ajusta el precio sin contrapartida (supuestamente es el techo) ese ajuste es abusivo. Eso es lo que se llama redondeo en el artículo 87.5 que dice:

\"Artículo 87. Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad.

Son abusivas las cláusulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario y, en particular:

1. La imposición de obligaciones al consumidor y usuario para el cumplimiento de todos sus deberes y contraprestaciones, aun cuando el empresario no hubiere cumplido los suyos.

2. La retención de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el empresario.

3. La autorización al empresario para resolver el contrato discrecionalmente, si al consumidor y usuario no se le reconoce la misma facultad.

4. La posibilidad de que el empresario se quede con las cantidades abonadas en concepto de prestaciones aún no efectuadas cuando sea él mismo quien resuelva el contrato.

5. Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.

En aquellos sectores en los que el inicio del servicio conlleve indisolublemente unido un coste para las empresas o los profesionales no repercutido en el precio, no se considerará abusiva la facturación por separado de tales costes, cuando se adecuen al servicio efectivamente prestado.

6. Las estipulaciones que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor y usuario en el contrato, en particular en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado, la imposición de plazos de duración excesiva, la renuncia o el establecimiento de limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin a estos contratos, así como la obstaculización al ejercicio de este derecho a través del procedimiento pactado, cual es el caso de las que prevean la imposición de formalidades distintas de las previstas para contratar o la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la atribución al empresario de la facultad de ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.\"

Fíjense cómo a través del suelo se ajusta el precio al alza del servicio prestado que continua siendo el mismo. El banco aducirá que el techo es al revés y por tanto hay reciprocidad, de manera que hay que demostrar que el techo es inalcanzable y que los Bancos lo ubican en esa altura de manera dolosa pues conocen mejor que nadie las series históricas de los índices de referencia bancarios y su probable evolución.

El precio del crédito hipotecario está formado por el índice de referencia (Euribor) y el diferencial (0,50 por ejemplo). Antes ajustaban el diferencial, pero sólo al alza, por eso el redondeo era no reciproco y por tanto abusivo. Ahora ajustar el índice al suelo y al techo, pero este último que beneficiaria al cliente y haría la cláusula reciproca es inalcanzable. Se trata de una práctica más sofisticada que el redondeo pero es lo mismo: ajustar el precio del servicio a favor del empresario sin reciprocidad.

ya me han revisaron mi hipoteca en enero y la tengo anualmente pero viendo como baja el eurobibor ,el banco me ha dicho en principio que no me la pueden volver a revisar, abria posibilidad de exigirle al banco que me la revise.
gracias.

si claro, por supuesto, siempre que cuando vuelva a subir el euribor tú aceptes que te suban la cuota mes a mes también.
¿O es que pretendes aplicar la ley del embudo?. Eso creo que no va a colar.

Hola:

Creo que no, y es logico piensa que cuando los tipos suben los bancos no pueden revisarlas. Las fechas de revision estan contempladas en las escrituras, mira a ver cada cuanto te tocan ya que puedes pedir que te revisen antes,

Saludos
Jorge

Pd disculpa la falta de acentos pero estoy en otro lugar con un teclado que no es muy bueno

hola, necesito que alguien me ayude sobre un problema que tengo en la caja circulo, hace cinco años firme una hipoteca con ellos y tengo el seguro de hogar y de vida con caser que es la aseguradora con la que trabajala caja.

Bueno, pues yo este año he decidido cambiarlo porque me sale mas barato en otra aseguradora, llame a caser y me dijeron que enviara un fax para anular las polizas y asi lo hice. El dia 31 de mayo se me termina el seguro y me llega una carta de la caja que tengo 15 dias desde la fecha de la carta que pone 22 de mayo para llevarle la poliza nueva, ya que tengo obligacion de tenerlo asegurado, que pasados esos 15 dias ellos pueden en mi nombre contratar el seguro ellos. pero cual es mi sorpresa que hoy dia 29 de mayo me llama la chica que trabaja en la caja para decirme que me han cobrado los seguros, y que hasta que no lleva la nueva poliza que no me devuelven el dinero.

yo sinceramente me he quedado blanca, no entiendo si tengo 15 dias el porque me han retenido ese dinero, claro dinero que ahora mismo en la caja no tengo y que me la han dejado en numeros rojos.

que puedo hacer?. voy a la caja con la carta y pongo una reclamacion o llamo directamente a caser y les digo que he anulado el seguro y la caja me lo ha cobrado?
un saludo, espero que alguien me ayude, gracias

Xandra:

Dos cosas, lamentablemente los bancos están abusando mucho de ese tipo de actuaciones, da instrucciones al banco de devolver inmediatamente el recibo ya que si pasan 30 días no te lo devolverán.

En paralelo pon una reclamación en el servicio de atención al cliente y adjunta la carta recibida con el plazo.

Es todo lo que puedo aconsejarte no dejes pasar los plazos

Saludos y suerte

Jorge

muchas gracias jorge, en realidad es lo que yo pensaba pero claro ya me acaban poniendo en duda, porque ya el año pasado cuando me cobraron los recibos, fui al banca para devolverlos y no me dejaron,
me dijo el director que se lo tenia que haber comunicado dos meses antes.

yo creo que por eso ahora me esta haciendo esto, porque en vez de ir donde e, he llamado a la aseguradora directamente.

bueno, ya os contare como me ha ido el lunes.

un saludo, xandra

Hola!
Quisiera saber si el propietario está obligado a retirar el cartel de En Venta cuando éste firme el contrato de arras.
Gracias.
un saludo a todos.

De hecho si has firmado unas arras penitenciales (lo más habitual), ni siquiera está obligado a venderte la vivienda, ya que puede rescindir el contrato unilateralmente simplemente devolviéndote el doble del importe de arras.

Si el vendedor encuentra a otro comprador que le ofrezca un importe superior y que este importe compense la devolución de las arras dobladas, puede hacerlo legalmente sin mayor problema.

Si son arras confirmatorias entonces no puede rescindir el contrato unilateralmente y tu le podrías reclamar por vía judicial que proceda a la compra/venta de la vivienda.

En ninguno de los dos casos está obligado a retirar el cartel.

Saludos

Obligado no está pero lo lógico es que si tiene firmado contrato de arras y has depositado fianza quite el cartel, no tiene sentido mantenerlo ya que no puede cambiar de idea y si lo hace deberá devolverte la fianza.

Saludos

Jorge

quisiera saber que tipo de comision es normal que cobren los bancos ya que a mi me revisan la hipoteca en julio .y he ido al banco a preguntar que tipo de interes me va a quedar. y me digeron que el tipo de interes oficial aun no habia salido (hasta junio en el boletin oficial.) pero me digeron que la comision que me aplican es del 1.750 +euribor y me parecio abusivo ya que he visto en muchos sitios que la comision que aplican ultimamente es de (0.25 al 1 y pico ) me gustaria saber si esa comision es normal si puedo intentar negociarla al banco , como puedo saberlo gracias.....

No vas a poder hacer nada más que mirar la posibilidad de subrogarte a una entidad que te ofrezca mejores condiciones.

Debes tener muy presente los productos asociados que te ofrezcan ya que hay veces que aunque el diferencial sea más bajo la hipoteca se encarece por los productos de obligada contratación.

Saludos

Jorge

¿Cómo puede ser que te sorprendas del tipo de interés que te van a aplicar?

Cuando saliste a contratar una hipoteca ¿no te preocupaste de mirar en diferentes entidades?
Cuando te decidiste por esta ¿no te fijaste en el tipo de interés de Euribor+1,75?
Cuando el notario te leía las condiciones de la hipoteca antes de firmar ¿no prestaste atención?

Luego decimos que los bancos nos estafan... joder, que se lo ponemos a huevo.

Ahora lo que te toca es recorrer bancos y presentarles tu caso para ver qué te ofrecen y por faovr, fíjate en:

- Los gastos que te supondrían la subrogación en otro banco.
- Las condiciones que te ofrecen en tipos de interés y vinculaciones (si te exigen seguros de vida, de protección de pagos, multirriesgo hogar, gastos con tarjetas, aportaciones a planes de pensión o de inversión...)

Con todo esto, si algún banco te ofrece una oferta vinculante, puedes presentarla en tu banco y ellos tienen el derecho de igualártelas o decirte que te vayas al nuevo banco.

Mucha suerte.

Yo trabajo de asesor financiero asi que si quieres escribeme un e-mail a josehipotecas@gmail.com y vemos como podemos mejorar la hipoteca que actualmente tienes.
Un saludo.

hace unos dias mande un mensaje .para ver si me podian cambiar las condiciones de mi prestamo hipotecario ya que me tienen que revisar la hipoteca. me aplican una comision del 1.750 + euribor yo saque la hipoteca en mayo del 2002 y ahora las comisiones estan mucho + bajas . entonces mi pregunta es la siquiente ¡¿si seria posible negociar con el banco unas comisiones + baratas y como podria hacerlo ?

Envieme un e-mail a josehipotecas@gmail.com y o hablamos.
Un saludo.

tengo una duda...

.hoy he ido a unicaja donde tengo la hipoteca a solicitar que me anticiparan la devolucion de las rentas,en años anteriores me la han adelantado por intermedio de un prestamo llamado renta facil que solo cobra una comision del 3%,para mi sorpresa me dicen que haciendo una excepcion me la otorgaran pero cobrando ademas un seguro de vida de 101 euros por dicho prestamo,yo alucine en colores como puede ser que me quieran hacer un seguro de vida por un adelanto de la renta,entonces le digo que si me devuelve hacienda la semana que viene si ellos me devuelven el dinero del seguro,obviamente se rieron en mi cara...,pero eso no es el verdadero problema,lo mas grave es que al decirles que voy a dar de baja los seguros de vida vinculados con la hipoteca,de mi señora y mios cuando me hagan la revision,me dicen que no es posible porque son seguros de vida de amortizacion y no puedo darlos de baja....,me quede a cuadros.....,por favor espero que alguien me oriente si es verdad que tengo obligacion de pagarlos todos los años.,porque me he fijado en la hipoteca y solo pones que entre las obligaciones., tener contratado sobre el objeto de la hipoteca seguro MULTIRRIESGO HOGAR para las fincas que adelante se describen y bla bla,pero en ningun lado me pone algo de seguro de vida o amortizacion,y en los papeles de la poliza,en las clausulas particulares pone en el apartdao duracion ANUAL RENOVABLE.....y luego en el apartado BENEFICIARIOS,pone....

UNICAJA EN FORMA IRREVOCABLE POR LA OPERACION VINCULADA EN LA CUANTIA DEFINIDA EN LAS CONDICIONES GENERALES,Y POR EL EXCESO DE CAPITAL,SI EXISTIERA,EL ASEGURADO EN CADO DE INVALIDEZ ABSOLUTA Y PERMANENTE,Y PARA EL CASO DE FALLECIMIENTO ,LOS SIGUIENTES: A FALTA DE DESIGNACION EXPRESA SE ATENDERA AL ORDEN DE PRELACION ESTABLECIDO EN LAS CONDICIONES GENERALES.
la empleada entre otras cosas me dijo que si desgrave los seguros de vida es porque justamente estan vinculados con la hipoteca,lo mas comico de todo es que tengo un eurolibor mas 1,25,asi que de nada sirvio tener esa vinculacion porque robar me roban igual...


Por favor si alguien sabe como va el tema que me diga si puedo darlos de baja,gracias y un saludo.....

Precisamente hoy la Unión de Consumidores españoles ha denunciado este tipo de cosas , estas actuaciones están fuera de la normativa vigente:

1.- Las pólizas de seguros se contratarán con la compañia que quiera el cliente.
2.- No estaran camufladas en las escrituras y serán independientes de la cuota hipotecaria.

Tienes que reclamar, lamentablemente no queda otra, armarte de paciencia y seguir los canales reglamentarios:

primero al servicio de atención al cliente, después al defensor del cliente , después al banco de españa y si no... a los tribunales, ya hay sentencias que condenan estas actuaciones pero claro son años hasta que se resuelve.

Es lo que están haciendo ahora y como lamentablmente en los años buenos ninguno nos fíjábamos en lo que firmábamos porque esta situación nunca iba a llegar pues por eso pueden abusar, está firmado , así que por muy irregular y abusivo que sea lo más probable es que tengas que llegar al juez.

Un saludo y suerte

Jorge

hola firmo el contrato de compraventa de un piso de obra nueva el lunes con el correspondiente 20% a entregar ,aunque la operacion economicamnete con el banco del promotor esta aprobada no sabemos cuando vamos a escriturar me da miedo que el banco se pueda hechar para atras en el ultimo momento y perder el 20% entregado puede pasar ????????? muchas graciasss

Hola Burbuja,

Tienes que forzar que incluyan en el contrato una claúsula por la cual se te devuelvan las cantidades entragdas a cuenta, en el caso de que sea imposible obtener la financiación.

Esta claúsula es habitual en los tiempos que corren, así que si te dicen que no la quieren incluir no firmes. Dales un par de semanas y entrarán en razón.

La claúsula que te indico es de este tipo:

------------------------------------------------------
Caso que el comprador no obtuviera la concesión de préstamo hipotecario, y no pueda pues culminarse la compraventa, el comprador tendrá derecho a verse reintegrado en la cantidad que entrega como arras sin contraprestación alguna para las partes intervinientes. Siempre y cuando muestre fehacientemente el documento acreditativo de no concesión del préstamo hipotecario, expedido por la entidad bancaria.
-------------------------------------------------------

En serio, no firmes ningún contrato de reserva que no contenga esta claúsula, ya que en caso contrario podrías perder el 20% entregado a cuenta.

También debes asegurarte que las cantidades entregadas a cuenta están avaladas por una entidad financiera. La promotora está obligada por ley a avalar las cantidades.

Si no quieren avalar las cantidades, no firmes.

A día de hoy cualquier promotora puede presentar concurso de acreedores y paralizar las obras. Si no hay aval, pasas a ser un acreedor más en el concurso y por lo tanto nadie te garantiza que te devuelvan ese 20 % y si lo hacen será dentro de 2 - 3 años.

Saludos.

tengo una hipoteca de 50000 euros a 15 años a interés fijo del 5,25
puedo revisarla con el banco o por el contrario tendría que cancelarla y negociarla con otros bancos

Hola Jose Carlos:

Tanto si la quieres mantener a tipo fijo como a variable vas a tener que subrogarte

Las mejores , en global a tipo fijo podrían ser:
Hipoteca Fija de Barclays:
Tasa de Interés: 4.75% 5,01% TAE
Comisiones: 1% comisión de apertura
Amortización: 15 años
Productos complementarios: Ninguno
Financiamiento: 80% valor tasación

Hipoteca Tipo Fijo de Caja Navarra:
Tasa de Interés: 5.25% nominal
Amortización: 25 años
Comisiones: 0 .75%
Productos complementarios: Ninguno
Financiamiento: 80% valor tasación

Tuhipoteca fija de tubancaja:
Tasa de Interés: 5.90% TAE
Amortización: 15 años
Tasa Interés : 6.06% TAE para amortizaciones entre 25 y 30 años
Comisiones: 0 apertura 2.25% amortizaciones parciales
Productos complementarios: Ninguno
Carencia: 5 años
Financiamiento: 80% valor tasación

Saludos y suerte

Jorge

Hola a todos, necesitaría un ayudita por favor, os cuento:
En julio me toca la revision de la hipoteca, segun las escrituras toman el euribor de mayo, que me va a venir fenomenal porque está muy bajito ahora mismo. Me aplican un diferencial del 0,5%, pero cual ha sido mi sorpresa que tengo un tope mínimo del interés del 3%. Lo que pasa es que se ha cometido una errata en la escritura y donde querian decir que el interes no podía ser inferior al 3%, dice que sí puede ser inferior al 3%.
¿que puedo hacer? creeis que me puedo salir con la mía y alegar lo que pone en las escrituras?

Qué Dios reparta suerte.
Voy a presentar todos los papelotes y a esperar decisión del Banco.

Si por un casual me dijeran que no me dan esa ampliacion y encuentro otro banco que si que me diera la subrogacion con la ampliacion,

¿Podria negarse Bankinter a traspasar la hipoteca o lo tiene que aceptar si o si?

Notengo ni gastos por cancelacion parcial, ni por latotal, ni por subrogacion.

Hecho. Ahora a esperar.

Le he comentado a la chica que la tasacion que me dijo la vez anterior de 350000 euros era erronea y que realmente era de 402000 euros. Ha visto que tenia razón, que los 350000 eran exclusivamente del piso, no habia contado con las plazas de garaje y trastero. (Vaya olvido más tonto)

Parece que le ha cambiado un poquito la cara, y enseñando las nominas, declaraciones de renta de ambos y ver que no tenemos nunca un solo impagado con nadie, que ha habido años que incluso hemos amortizado anticipadamente algunos millones de pesetas........ no se.

Igual son solo ilusiones mias, pero creo que alguna opción más podemos tener.

En unos 15 dias sabremos la solucion.

http://net-ngo.com blog con buena información sobre hipotecas y euribor

Hola a todos:

Muchas consultas, respondidas con seriedad , conocimientos y coherencia por nuestro amigo banquero.

Para todos los que buscaís préstamos hipotecarios y subrogaciones, a interés variable y buenas condiciones de mercado en lo relativo a diferencial, comisiones y productos complementarios , me permito remitiros a :

http://www.hipoteca10.com/blog/2009/05/28/hipotecas-destacadas/

Saludos!!!

Jorge

Chosco, es mejor peder la señal, no creo que en el recibo de arras te hayan puesto arras penintenciales pero aunque te lo hayan puesto, les envias un burofax y les dices que por la situación actual de crisis que no puedes comprar la vivienda y que se queden con la señal, ahora con la crisis de caballo que hay no creo que nadie te ponga una demanda para obligarte que le compres el piso y ningún Juez que lo permita. Si te amenaza el vendedor le mandas directamente a la mierxa. De todas formas, ya que pierdes las arras que te lleve este tema un abogado, ya que redactar un fax y un poco de asesoramiento es muy poco dinero.

Hola: Con mi actual banco tengo un suelo del 3%, si intento subrogar mi hipoteca a otro banco con un diferencial mas bajo y sin suelo y mi banco no me deja irme ¿tiene mi banco para quedarse conmigo quitarme el suelo y bajarme el diferencial? al igualar todas las condiciones, no creo que me deba bajar el suelo ¿no? ya que mi nueva entidad no tendría suelo, sobre esto creo hay mucha polémica y cada uno te dicen una cosa ¿que opinais?

Y otra cosa, me dice el nuevo banco a subrogar que me igualen o no, tengo que tasar obligatoriamente ¿y si mi banco no me deja ir?¿de que me vale esa tazación que ya hice con mi anterior banco?, aunque entiendo que para mandarle una oferta vinculante y en caso que mi banco no la aceptara sería obligado irme con el nuevo banco y ellos deberían saber si mi casa vale mucho más que lo que debo ¿que opinais vosotros?

Hablo del nuevo banco e-uno que yo tendría que pagar todos los gastos y además me dicen que no me pilla la oferta esa de los 600 euros
¿alguien me podría resolver estas duda? Gracias anticipadas

si un baco te acepta una subrogacion ,

tu banco actual para que no te vayas

tiene que igualarte la oferta nueva que tienes

¿alguien por favor me podría decir que bancos paga los gastos de subrogacion que no sea ibanesto? ya que ibanesto pasaron de mí, como pasan de tantas personas..ah..y que el diferencial sea menor que 0,50% .Gracias

Hola:

Actualmente Banesto ha sacado una subrogación hipotecaria que paga todos los gastos de constitución y cancelación con el otro banco.
http://www.hipoteca10.com/blog/2009/05/26/subrogacion-banesto/

Saludos
Jorge

Hola Jorge: te digo que no sea ibanesto, ya qur Ibanesto ha pasado de mí como de tantos usuarios dispuestos a subrogar, y no saben ni la hora que es. Gracias ¿no hay maas entidades?
Por favor ¿me podrías responder a la pregunta 10801?

Ok, disculpa no banesto.

Prueba en Deusche Bank

Características:

Tipo de Interés inicial: 2.49%
Resto: Euribor +0.27%
Financiación: 70% valor de tasación
Amortización: 30 años
Comisión de apertura: 0%
Amortizaciones parciales: 0%
Amortización total los primeros cinco años: 0.50%
Amortización total el resto: 0.25%

Requisitos:

Domiciliación de nómina
Seguro de Vida y de hogar
Uso mínimo de tarjeta de crédito
1 aportación anual a plan de pensiones y/o Fondos de inversión

Un producto interesante que sin duda hará reactivar la competitividad entre entidades.

http://www.hipoteca10.com/blog/2009/05/18/deutsche-bank-descuentos-de-1000-euros/

Saludos
Jorge

Estoy interesado en cambiar de entidad financiera la hipoteca de una finca rustica de mi propiedad.
Me gustaria que me indicaran que entidades financieras dan mejores condiciones para este producto?

hola a todos:

necesito que alguien me diga qué posibilidades tengo de poder cambiar de banco en mi situación. Os cuento, soy de las personas que compraron una casa en el peor momento y no pude vender mi piso, con lo cual tengo dos preciosas hipotecas, que me estan sangrando al tener el mínimo de suelo. Tendría que encontrar un banco qu aceptara mis dos hipotecas? podria cambiar sólo una de ellas? o creeis que es mejor negociar con mi actual banco?

Generalmente operaciones como la que comentas son bastante complejas. Ahora bien, existen productos especificos que pueden ayudarte. Si quieres escribeme un e-mail a josehipotecas@gmail.com y lo vemos.
Un saludo.

tengo 55 años estoy separada cobrando una pension de 560 euros y con un trabajo sin nomina donde gano 360 euros. Tengo una casa en propiedad valorada en mas de 240.000 euros quiero hipotecarla por 30,000 euros que necesito para reformas pero me piden avalista y no tengo, si pido 20.000 euros también necesitare aval? y ese avalista tiene que tener una propiedad?

Buenas tardes.

Seguramente lo único que querrán es alguien que avale con una mayor nómina o estabilidad laboral, no creo que quieran hipotecarle la vivienda.

Independientemente, si sigues teniendo problemas, enviame un correo a hipotecas.cir@gmail.com, y te comento diversas posibilidades.

Saludos.

Buenas, tenemos una hipoteca de 71.000 euros desde septiembre de 2001, sobre un piso + garaje + trastero que en este momento bien vale unos 250.000 - 270.000 euros aprox. Quiero subrogarme a otra entindad como banesto o ibanesto y están estudiando el caso en ambios. El problema es que tambien necesito unos 75.000 euros extras para hacer frente a un apartamento de obra nueva que nos van a dar en breve.

En la kutxa que es donde tengo la hipoteca actualmente, me ofrecen una segunda hipoteca con euribor + 0.75 + seguro hogar +seguro vida y la actual hipoteca de los 71000 euros lo tengo con euribor + 1.

Yo les dije que quería ampliación de hipoteca y revisar ese diferencial, pero no me hacen caso.

Ni que decir tiene que me dan unas condiciones en mi opinion malisimas y eso que soy, creo, buen cliente desde hace 8 años, ya que tenemos depositos por valor de 40.000 durante 2 años, pagos al día etc, etc.

El problema, como decía es que en banesto (oficina física) dicen que solo hacen subrogación con el mismo importe para el euribor +0.38 y que no se puede ampliar capital. En cambio en i-banesto hace un par de meses que contacté con ellos me dijeron que no habia problema, pero no me han vuelto a decir nada ya que estan todavia tramitando el tema, pero todavia no se han puesto con mi subrogación.

Alguien me puede decir cual sería la mejor opicion, ya que me estoy oliendo que lo de ampliar capital en i-banesto lo han debido de quitar hace poco.

¿que hago? ¿subrogarme la hipoteca primera de 71000 euros y pedir una segunda hipoteca por valor de 75000 pero con otro diferencial.? ó ¿insistir en la subrogación de los 71000 + novación de 75000 con euribor + 0.38????

Gracias por vuestra atención

Prueba con Negozia Gestión Financiera....a ver si te pueden ayudar como hicieron conmigo.

Gracias de antemano por contestar, Una cosa, ¿cuanto cobran o por qué tramites cobran por esto?
gracias.

A mi personalmente no me cobraron nada, porque al parecer el producto que me ofrecieron, llevaba todos los gastos el banco. Dependerá del producto. Imagino que todo será llamar e informarse. No se. Su web es negozia.es

Me llamo Jose Antonio y trabajo como asesor financiero. Si quieres escribeme un e-mail a josehipotecas@gmail.com y vemos que podemos hacer. Un saludo.

Y si me permites quisiera hacerles dos preguntas que seguro tendras a bien cuando puedan contestar.

Una hipoteca de una segunda vivienda o sea que no es la vivienda habitual puede subrogarse? cuanto tiempo debe llevar constituida? saben de algun banco que lo haga?, pues las ofertas que he visto e solo para primera vivienda.

Mil gracias por todo.

Saludos

Y si me permites quisiera hacerles dos preguntas que seguro tendras a bien cuando puedan contestar.

Una hipoteca de una segunda vivienda o sea que no es la vivienda habitual puede subrogarse? cuanto tiempo debe llevar constituida? saben de algun banco que lo haga?, pues las ofertas que he visto e solo para primera vivienda.

Mil gracias por todo.

Saludos