hola Banquero te sigo desde hace tiempo y me parece interesante lo que escribes puesto que entiendo que tus palabras están fundamentadas, por esa razón me gustaría hacerte unas preguntas para que me puedas aconsejar sobre la compra de una vivienda, a pesar de que se que no estas muy de acuerdo con la idea de la compra de viviendas pero bueno, es broma este ultimo detalle se que estas a favor de la compra responsable y no de las locuras que se hacen por ahí...

bueno mi cuestión es la siguiente: tengo intención d comprar una vivienda de un valor de 100000 a través de una inmobiliaria y tenemos ahorrado 40000 euros(de los cuales no me gustaría meterlos enteros en la compra para dejar algo por lo típico que se dice , por si acaso) lo voy a a comprar con mi compañera, entre los dos ganamos 3000 netos.

Me gustaría saber el proceso que se hace cuando comprar una vivienda en inmobiliaria puesto que no tengo ni idea y tengo entendido que son muy lagartos .no todos, pero bueno sabiendo yo las cosas que tengo que hacer pues así me cubro las espaldas.

otra duda es que banco es el que esta dando mejores condiciones para mi situación y la cantidad que mas o menos voy a pedir. Me he estado informando en ing ¿que te parecen sus condiciones?

gracias por anticipado y un saludo

Hola David,

En primer lugar decirte que la operación que planteas está dentro de todos los criterios de riesgo fundamentales (relación financiación / precio de compra o tasación <= 80% y relación cuota / ingresos netos <= 35%), así que como tu bien indicas se trata de una compra responsable.

Que conste que yo no estoy en contra de la compra de vivienda, sino que trato de informar de los riesgos que suponen las operaciones financieras suicidas sobre activos inmobiliarios hipervalorados, en un escenario de incertidumbre económica.

Si la compra es a través de inmobiliaria, lo primero que debes de saber es la comisión que se lleva el intermediario por la operación. Suele rondar entre el 2% y el 5% sobre el precio de compra de la vivienda. Antes de realizar ninguna entrega a cuenta, asegúrate de conocer este importe.

Mi consejo es que aprietes a la inmobiliaria con objeto de rebajar su comisión al mínimo posible (máximo un 1,5 %) y que solicites que el pago de la comisión se realice en el momento de la escritura pública, en vez de realizarlo en el momento de la firma del contrato de arras (señal). Esto es por que si finalmente no se realiza la compra-venta, por que disienta el comprador o el vendedor, puede que la inmobiliaria se niegue a abonarte sus honorarios, al considerar que ya ha prestado su servicio de intermediación al poner en contacto a comprador y vendedor.

Importante que te pasen por escrito y firmadas todas las condiciones contractuales que afectas a las relaciones entre la inmobiliaria y tú.

Antes de entregar ninguna señal a cuenta, solicita los datos de la vivienda y el DNI del vendedor, para poder pedir una nota simple de la vivienda en el registro de la propiedad. De esta manera te podrás asegurar que la vivienda pertenece legalmente al vendedor (puede ser que haya más de un propietario, o que el vendedor solo disponga del usufructo) y de paso podrás verificar si la vivienda está libre de cargas.

Antes de entregar ninguna señal a cuenta, solicita los recibos del IBI de la vivienda de los últimos 4 años y el estado de cuentas de los pagos de la comunidad de vecinos. Esto es necesario, debido a que si adquieres una vivienda con impuestos o gastos pendientes, éstos pasan en última instancia a ser responsabilidad del nuevo propietario.

No te cortes en pedir lo que te indico, ya que ésto es algo habitual en las operaciones de compra-venta.
En ocasiones el vendedor entrega toda esta documentación en el mismo momento de la firma del contrato de arras, pero es mejor disponer de ella previamente para verificar que todo es correcto. En caso de que no te enteguen esta documentación no firmes nada (NADA!!)

Sobre las formalidades de un contrato de arras, puedes encontrar múltilpe documentación en internet. Mi consejo es que te gastes 100 € y lleves una copia del contrato de arras a un abogado o a una asesoría para que le eche un vistazo y te diga si hay gato encerrado, o para que incluya las claúsulas necesarias que garanticen la defensa de tus intereses (por ejemplo que la operación está condicionada a que el banco te conceda la financiación).

Por un poco más de dinero te podrán asesorar en toda la operación.

Sobre las buenas o malas prácticas de la inmobiliaria, te aconsejo que investigues un poco en internet, ya que siempre que alguna inmobiliria suele hacer pufos, hay algún afectado que lo denuncia en los foros inmobiliarios.

Lo anterio igualr suena excesivamente precavido, pero te aseguro que la última década esta llena de intermediaciones inmobiliarias con clientes descontentos, pleitos y muchos dolores de cabeza.

Mucha suerte!!

muchas gracias por la respuesta , suponia que habia muchas cosas y ninguna de esas se me ha pasado por la cabeza. y por mi ignorancia me la hubieran colado seguro. ¿me recomiendas que lo ponga en manos de un profesional para que me haga todas estas gestiones o suele salir muy caro? me citas una gestoria y abogado pero si merece la pena prefiero pagar un poco mas y quedarme tranquilo,¿quien se suele dedicar a estas operacion plenamente?. por lo que entiendo todos los documentos estan al alcance de mi mano para pedirlos y luego llevar el contrato a una asesoria para que me lo revise.¿por cierto cuando es el momento del contrato de arras ?

voy a recapitular.

-datos de la vivienda y dni del propietario a la inmobiliaria
-nota simple al registro de la propiedad
-ibi?
-cuentas de estado de la comunidad supongo que al administrador



muchas gracias


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El contrato de arras supone la formalización de la intención de realizar la compra-venta por ambas partes, fijando el precio y la fecha máxima para realizar la escritura pública.

Normalmente el comprador entrega al vendedor un pago a cuenta, que suele oscilar entre el 5% y el 15% del precio de compra de la vivienda.

El objetivo de este contrato es garantizar que comprador y vendedor cumplen sus compromisos, ya que en caso de desentimiento por parte del comprador, éste perdería las cantidades entregadas a cuenta y si fuera el vendedor el que se echase atrás, éste tendría que devolver al comprador el importe doblado.

Si no existiese este contrato, cualquiera de las dos partes podría desentir en cualquier momento, sin ningún tipo de perjuicio.

Por lo tanto este contrato se suele firmar unos días despúes de que comunicas a la inmobiliaria la decisión de adquirir la vivienda y al menos un mes antes de la fecha de escritura pública.

Hay inmobiliarias que solicitan una reserva sobre la vivienda de bajo importe (unos 300€), previa a la firma de contrato de arras y cuyo objetivo es \"bloquear\" la vivienda mientras se redacta el contrato de arras y se fija fecha para la firma del mismo.

Los documentos que recapitulas te los tiene que entregar la inmobiliaria, que para eso les pagas.

Saludos

Se me olvidaba lo de ING.

Creo que en este foro te podrán aconsejar mejor que yo sobre las entidades que en la actualidad ofrecen mejores condiciones

He echado un vistazo a la web de ING Direct y la hipoteca tiene buena pinta. Euribor + 0,79%, sin suelo y como condiciones solo piden seguro de hogar (obligatorio) y seguro de vida (recomendable).

Pregunta en Barclays. Están ofreciendo buenas condiciones para ganar cuota de mercado.

Ni que decir no hagas ni caso a los intermediarios financieros que pululan por este foro. Tu situación no requiere de intermediario alguno.

Un saludo

a mi tambien se me paso, bueno decia ing porque me han hecho un estudio de mentirijilla y me salia diferencia como tu bien dices 0,79 TIPO NOMINAL 2,285 TAE 2,31 pero lo que mas me atrae es su transparencia sobre todo con el tema de las comisiones y todas esas cosas aunque tambien sera por la gran estrategia de marketing que tiene jejej. mirare barclay pero lo que mas me interesa es que pueda amortiza sin coste alguno y eso creo que ing lo permite. bueno respecto a los bancos es otro mundo lo ire mirando poco a poco.

otra cosa que se me olvidaba preguntar antes sobre las comisiones que se llevan las inmobiliarias. tengo que pagarla yo aparte del coste de la vivienda o va incluido dentro del precio que me dicen.porque sino mañana mismo lo pregunto pa ver en cuanto se me queda al final porque tambien entiendo que se tendran que incluir los impuestos y notaria no? ufff cuantas cosas. de verda que muchas gracias por ayudarme

Buenas,

Por defecto la comisión de la inmobiliaria no va incluida en el precio de compra de la vivienda, es decir, tienes que abornarla a la inmobiliaria aparte.

En serio, negocia la comisión e intenta reducirla al máximo. Con los tiempos que corren aceptarán sin duda alguna.

Si yo fuera tú, tambien negociaría el precio de compra. 100.000 € es el precio inicial o ya les has rebajado algo?. Si fuese el precio inicial, yo haría una oferta por 80.000 € y no aceptaría un precio superior a 90.000 €.

Ten en cuenta que los compradores solventes como tú, hoy en día son una especie en extinción.

Obviamente los impuestos para la adquisición de la vivienda y los gastos asociados (registro, notaría) van aparte. Calcula un 10% sobre el precio de compra de la vivienda.

Calcula que entre los gastos e impuestos y el 20% del precio que no te financia el banco, tienes que aportar en efectivo el 30% del precio de compra. Es decir, unos 30.000 €.

Un saludo.

En cualquier caso, no des por hecho que la inmobiliaria es el enemigo.

La inmensa mayoría de las inmobiliarias son profesionales y prestan un servicio de asesoría e intermediación a cambio de la comísión. Así que pregúntales cual es el proceso y ellos deberían asesorarte adecuadamente.

Solo si notas algo raro, tendría sentido acudir a un abogado para que supervise la operación.

Un saludo.

Nuevamente gracias por la respuesta, la cual me ayuda bastante, por supuesto que no doy por hecho que sean todos unos piratas pero como mi madre me enseño de pequeño, que desconfiara hasta de mi propia sombra que hay mucho lagarto suelto, pero sigo pensando que la gran mayoria son buenos profesionales ya que le dan seriedad al sector en general, pero cuando uno tiene conociemientos esta preparado para lidiar con los buenos y con los malos por eso dicen que la informacion es poder.

Todavia no hemos hablado de los ajustes en el precio, puesto que la operacion ha comenzado hace poco y me gustaria esperar hasta que me den el visto bueno en el banco que a priori no creo que tenga mucho problema pero mas vale estar seguro con el SI del banco y luego al siguiente paso.

Las cantidades que me dices estan muy bien para la negociacion,ya que se me quedaria sobre unos 100000 en total, impuestos + comision inmobiliaria,etc.


¿Podria pedirles una copia del contrato de arras para llevarmelo y leerlo tranquilo o suelen ser cortos?

gracias y un saludo

Debes pedir una copia por escrito del contrato de arras y ellos deben proporcionártela con suficiente antelación a la firma.

Ya nos contarás.

Buena suerte.

Hola David:

Yo miraría en Barclays, Bancaja, BBK, Ibercaja y Kutxa, te puedes sorpender las diferencias de ofertas, y no es lo mismo llegar a una sucursal con una oferta en mano de otro banco que sin nada.
Respecto a las ofertas, si hay alguna que finalmente te convence, pide que te la denpor escrito y que sea una oferta vinculante (no en un papel a boli).
Que te expliquen si las vinculaciones van a ir en escrituras, poque solo importa lo que está luego en escrituras, y sobre todo no aceptes ni clausula de suelo ni seguro de vida de prima única.

Respecto a la oferta de ING no está mal pero no tiene las mejores ofertas hoy en día.
Respecto a lo que dice Banquero respecto a los intermediarios, yo soy intemediario y te aseguro que los bacnos a tí te dan diretamente la hipoteca que quieras, si son correctos los datos y si te mueves.

Un saludo:

David López
d.lopez@materializasf.es